Por Bernardo Giles

En una ciudad como Mar del Plata, que a partir de la década de 1960 ha visto crecer exponencialmente la cantidad de inmuebles sometidas al régimen de propiedad horizontal, primero como una oferta habitacional en tiempos de veraneo y más acá en el tiempo como una vivienda permanente para nuestros conciudadanos y cada vez con más frecuencia para personas que una vez jubiladas vienen a radicarse a la ciudad para disfrutar de su jubilación a orillas del océano atlántico.

Entre los muchos desafíos que el pasado año 2020 (y su continuidad en el comienzo de este 2021) uno de ellos fue adaptar la vida consorcial al tiempo de pandemia, lo cual mayormente se logró llevar a cabo gracias al aporte tanto de los consorcistas (que en muchos casos a pesar de de ver sus ingresos disminuidos se mantuvieron al día en el pago de las expensas), los encargados de edificios y los administradores (como coordinadores generales que intentaban llevar el barco a buen puerto).

Ahora bien, con la prolongación en el tiempo, primero del ASPO y luego del DISPO y las restricciones que estos plantean, en pos del cuidado de la salud pública, un elemento fundamental para el normal desarrollo de la vida consorcial, y sin duda alguna su órgano más importante, la Asamblea Anual Ordinaria, se ha tornado materialmente imposible de realizar para consorcios mayores a 19 unidades (ya que el límite de aforo en espacios privados de acceso público, como podría ser una terraza, cochera u oficina, es de 20 personas y contando como participante mínimamente al administrador). Luego de un exhaustivo estudio del caso, con el inestimable aporte de los más encumbrados profesionales del derecho de Propiedad Horizontal en actividad de la ciudad, la comisión directiva de la C.A.P.H.P.B.A. (Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal de la Provincia de Buenos Aires), una entidad con casi 60 años de existencia durante los cuales ha trabajado denodadamente por la jerarquización y la profesionalización de la actividad, ha decidido emitir una circular recomendando a sus asociados posponer la realización de las mismas hasta que sea posible la convocatoria de la totalidad de los propietarios de manera presencial y de forma segura para la salud de todos. A continuación la justificaremos.

Para comenzar y aunque en muchos casos a concurrencia a las AAO en edificios que superan la veintena de unidades (a veces por mucho) suele ser escasa, el administrador debe tomar en cuenta, para el cálculo de asistentes a la totalidad de los consorcistas, ya que de no hacerlo podría estar privando a uno o varios de ellos de la posibilidad de ejercer sus derechos como copropietario. Teniendo en cuenta las normativas vigentes del DISPO esta convocatoria podría configurar una violación a los Arts. 205 y 239 del CP y la consecuente comisión de un delito penal, no solo del administrador sino también de los asistentes.

Ahora bien, Ud. Lector se preguntará: “¿por qué no una asamblea virtual?”. Para empezar a menos que el reglamento de copropiedad lo establezca puntualmente las “asambleas virtuales” no son validas como tal en el territorio de la Provincia de Buenos Aires y cualquier propietario que no esté de acuerdo con lo tratado en ella podría impugnarla, evitando que lo resuelto se lleve a cabo aún cuando la mayoría de los copropietarios esté de acuerdo en celebrarla. Para ilustrar lo entes expuesto citaremos al autor Carlos Diego Calvo quien en su “Manual Práctico de Propiedad Horizontal” establece que la asamblea, si bien es soberana …”sus posibilidades se hallan encuadradas y limitadas por las normas legales y reglamentarias…”y el legislador no tuvo en cuenta esta posibilidad hasta el momento.

Además de lo antes expuesto no se recomienda su implementación ya que debemos tener en cuenta que el consorcio debería proveerle no solo al secretario de actas(encargado de controlar la validez del registro de los asistentes per se y por poder) la forma fehaciente de determinar que quien se encuentra del otro lado de la terminal electrónica es quien dice ser y no un tercero ajeno al acto asambleario sino también a la totalidad de los consorcistas la posibilidad de participar, subsanando posibles faltas de acceso a la red de internet o de un dispositivo he habilite su integración a la reunión virtual.

Para concluir volveré a citar al autor antes mencionado quien establece que “…solamente la presencia física de los copropietarios, la exposición de sus ideas con entera libertad y el reciproco respeto por las mismas, podrán convertir a las resoluciones finales en verdaderas expresiones de la voluntad conjunta (…) La discusión amplia permitirá también, casi con seguridad, la adopción de criterios más acertados sobre los temas en análisis…”

Administrador de Consorcio

Colaborador de CAPHPBA

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