miércoles 30 de noviembre de 2022

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Modificar oficinas en viviendas: qué es necesario para reconvertir el Microcentro porteño

Cambiar cañerías, distribuir baños y cocinas, cambiar la fachada para agregar balcones y mejorar ventanas son necesarias para convertir oficinas en viviendas.

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La pandemia de Covid-19 cambió muchas costumbres en la sociedad: desde cuidar más la higiene para favorecer la salud, dejar de compartir el mate y hasta la implementación del teletrabajo. Por este último motivo, más de 20.000 oficinas del centro de la Ciudad de Buenos Aires están vacías. Lo que se debate ahora en el interior del Gobierno porteño y del sector privado que es propietario es qué hacer con esos inmuebles y si es posible convertirlos en viviendas para venta y alquiler.

La mayoría de las oficinas que aún están vacías a pesar de la liberación de casi todas las restricciones por la pandemia son las que fueron construidas hace más de 50 años. En cambio, las que volvieron a ocuparse son las más modernas, construidas en los últimos veinte años y que cuentan con una mejor circulación de aire.

Transformación inmobiliaria: baños, fachadas y ventanas

Lo que los dueños de oficinas se proponen para recuperar la rentabilidad de sus propiedades es realizar una transformación para que esos complejos se conviertan en viviendas habitables, una alternativa que parece provechosa por la depreciación de las oficinas. Antes de 2020, esos inmuebles podían alquilarse a unos 25 dólares por metro cuadrado, mientras que hoy no sube de los 17 dólares.

La principal transformación edilicia que deberían realizar los dueños es atomizar los núcleos sanitarios. Las oficinas tenían esos espacios concentrados por haber sido pensadas para un ambiente de trabajo, pero si se convierten en viviendas, cada una deberá tener baño y cocina.

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La dificultad a la que se enfrentan para esto está en las cañerías de desagüe. Según citó Infobae, Claudio Mazur, de +Ur Arquitectura Inmobiliaria, dijo que "éstas por un lado tienen un espesor que va de los 12 cm a los 15 cm y a eso hay que darle pendiente porque funcionan por gravedad, no están presurizadas y ocupan un volumen importante en el cielorraso de cada unidad”.

Lo que destacan algunos arquitectos, como Mazur, es que la ventaja con la que cuentan estos complejos es que tienen mayor altura en su construcción de piso a loza, generalmente por encima de los 3 metros, para que puedan instalarse aire acondicionado y otros equipos, lo que hace ganar espacialidad.

Otra cosa que habría que pensar en reconvertir es la fachada del edificio, ya que modifica el espacio. Para ello hay que analizar la época de construcción y zona de emplazamiento, pero es fundamental generar espacios exteriores, tales como balcones o terrazas, que son obligatorios para una vivienda.

"En este momento el propietario de oficinas tiene que replantear el uso ya que muchas de ellas están vacías o semi ocupadas y difícilmente vuelvan a ser demandadas si no se reconvierten”, señaló Silvina Grillo, de Arquitectura+Paisaje, que agregó que “los cambios fundamentales en las fachadas serían abrirlas para obtener más luz y ventilación necesarias para la vivienda”.

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También es importante hacer un recambio de ventanas, ya que el centro porteño es una zona muy transitada, que suele alojar mucha actividad administrativa, flujo vehicular y, por eso, ruido. Sandra Ledo Rey, de Tecnoperfiles, dijo que en este tipo de transformaciones "es habitual recibir consultas por recambio de ventanas antiguas por las de PVC de Doble Vidriado Hermético que brinden mayor confort térmico y sobre todo acústico".

El cambio de ventanas puede ir desde los $20.000 hasta los $200.000, según el tamaño y la marca. Por supuesto, más los costos de colocación.

Teniendo en cuenta que los gastos más grandes son los de carpinterías exteriores y los de baños y cocinas, se estima que el costo de transformar una oficina en vivienda tiene un valor inicial de entre 300 y 400 dólares por metro cuadrado.

Plazos de obra

La ventaja con la que corren los dueños de oficina es que son inmuebles que ya tienen la estructura activa, con la instalación de tanques de de agua, conexiones de gas natural y red eléctrica. Esto favorece a los tiempos de la reconversión en viviendas ya que achica los plazos de la obra.

Se calcula que transformar en vivienda una oficina se demoraría entre 6 y 9 meses, contando con el trabajo de entre 6 y 10 personas desde el inicio de la obra hasta el final. En cambio, construir un edificio nuevo demora entre 20 y 36 meses.

En este proceso se pueden aprovechar las condiciones de la construcción en seco para dividir las plantas y agregar dormitorios, que podrían estar distribuidos entre placas de yeso o madera y mejorar los pisos.

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Plan de Transformación y Reconversión del Microcentro Porteño del GCBA

Lo cierto es que esta reconversión se trata de una posibilidad concreta y el Gobierno porteño ya está impulsando medidas, mientras espera que el sector privado también apueste en este sentido.

"La Ley de Transformación y Reconversión del Microcentro porteño está en plena etapa de implementación. Es un proyecto ambicioso y de articulación entre el sector público y privado. Desde la Ciudad buscamos reconvertirlo en un área urbana inteligente, sostenible y residencial, con promoción de actividades económicas estratégicas a través de créditos e incentivos fiscales, y la puesta en valor y reconversión de espacios públicos”. ", dijo José Luis Giusti, ministro de Desarrollo Económico y Producción porteño

“Apelamos a lograr una mixtura entre el uso profesional y residencial de los espacios. Nuestro objetivo es reactivar nuevamente un área emblemática que fue especialmente golpeada por la pandemia”, agregó el funcionario.

Por eso, el Gobierno de la Ciudad puso en marcha el programa "Mudate al Microcentro", que otorga préstamos a las personas que se instalen en una vivienda reconvertida, cubriendo los gastos de mudanza y contrato.

“Ahora, si una persona quisiera comprar, tiene la posibilidad de solicitar un crédito en UVA y adquirir la vivienda. Estamos trabajando junto con el Banco Ciudad en la implementación de ambos programas. Desde el Gobierno de la Ciudad, no consideramos que alquilar sea mejor que comprar o que comprar sea mejor que vender. En todo caso, eso es una cuestión que definen los que tengan interés en mudarse al Microcentro, viendo cuáles son sus posibilidades y qué planifican para sus vidas”, explicó Giusti.

Además, los propietarios que decidan reconvertir sus oficinas en viviendas podrán recibir el beneficio de pago a cuenta del Impuesto sobre los Ingresos Brutos.

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