Por los Dres. Adrián Alveolite y Jorge Resqui Pizarro

Blockchain: es la cadena de bloques que es definida como una base de datos descentralizada, encriptada y compartida que sirve de repositorio de información público que es como característica principal que es irreversible e incorruptible y hay que destacar dos notas que revisten especial interés: por un lado existe una evidencia cronológica de todo lo que existe en la cadena como las operaciones o transacciones y por otro lado una vez que se producen se producen su inborrabilidad que es una de las características más importantes de la tecnología Blockchain y otra de las características es que nace al margen de regulaciones estatales y ello consigue una versatilidad muy interesante y basta pensar en pagos asociados a esta tecnología como el bitcoin u otras de las llamada monedas digitales o los criptoactivos y así vemos que se abren varias puertas del uso de la tecnología blockchain y que incluso pueden servir como medio probatorio en causas judiciales.

Entraña seguridad y de ahí su potencial en el ámbito de la certificación. Con respecto a los NFT (No Fungible Token) bien podemos definir que se trata de una representación digital de valor como un derecho o activo que no se consume con el uso y que se crea utilizando tecnología blockchain y de ahí se entiende que los NFT son susceptibles de ser apropiados y pueden ser transmitidos por la venta. Para crearlo es necesario acuñarlo (mintiar) en una red de blockchain y este procedimiento implica la creación del NFT en una red de blockchain lo que le confiere a este características de singularidad en el sentido de ser único, exclusivo y permite la trazabilidad posterior de las transacciones posteriores que se hagan con ese NFT. Esto significa en términos prácticos que los NFT están constituidos con un código que se estampa en la blockchain junto con información adicional que es denominada metadatos que está asociada con ese NFT (nombre de la obra o diseño del titular que se considere de interés para ser agregado allí) . Los NFTs pueden ser objetos de transacciones y habitualmente se utilizan operadores específicos de servicios de intermediarios que normalmente son los marketplaces. Estas transacciones se realizan por medio de smartcrontracts y quedan registrados en la blockchain.

Con respecto a los activos inmobiliarios y su tokenización cuando hablamos de tockenización en verdad hacemos referencia a utilizar la tecnología de blockchain permitiendo así transaccionar unidades de valor de manera descentralizadas, sin un ente regulador como podría ser el Estado o un Banco Central y en primer lugar lo que habría que tener en cuenta es la posibilidad de invertir en cualquier país dado que el mundo cripto es una red internacional sin limitaciones físicas de envío de dinero o token. Esto puede representar grandes ventajas para el mercado inmobiliario.

Hay que tener en cuenta que esto permite fraccionar un proyecto inmobiliario en cuotas partes, es decir, en tokens y generar tickets de compra de acceso para cualquier inversor. La criptografía, ciencia que permite el cifrado de datos es la mas segura y utilizada por las industrias actualmente y esta basada en la red blockchain.

Al hablar de tockenización no hay que confundirlo con el mercado de las llamadas criptomonedas que utilizan la misma tecnología, pero replicado en el funcionamiento del mercado inmobiliario.

Para comprender más fácilmente cómo funciona esta red de blockchain podemos hacer una analogía con la red internet que nos permite comunicar datos e información que lo hace mediante una arquitectura llamada cliente-servidor. Podemos ejemplificar de la siguiente manera: Cuando uno envía un mensaje por whatsapp primero llega al servidor de la empresa de whatsapp y luego al receptor. Este sistema es lo que llamamos un sistema centralizado. Blockchain es la llamada web 3.0 que es una evolución a la red de internet y la evolución que representa es que no utiliza un servidor central sino que todos los integrantes de la red denominados nodos verifican la información en simultaneo.

La creación de nuevas formas de financiamiento para el sector de la construcción y el mercado inmobiliario incorporando la tockenización y/o nefeitización de desarrollos inmobiliarios mediante la colocación de tokens o NFTs con o sin oferta públilca con tokens que contarán con máxima liquidez autónoma por influjo de las llamadas DEFI que son las finanzas descentralizadas constituyen atributos sumamente innovadores para el sector.

Por ejemplo vamos a establecer que un proyecto inmobiliario de 1000 mts2 de superficie construible es necesario reunir 1.000.000 de dólares para la realización del proyecto y asimismo se puede por esta tecnología emitirse 10.000 tokens de 100 dólares cada uno y con la compra de 10 tokens a 1000 dólares el interesado estaría invirtiendo un metro cuadrado del desarrollo inmobiliario. De esta forma podemos comercializarlo a través de una plataforma de venta de activos llamada Exchange y cuando compramos un token no estamos adquiriendo un derecho real a través de una escritura del metro cuadrado sino lo que se compra es el derecho económico a ese metro cuadrado, es decir, si el proyecto al finalizar devuelve una rentabilidad del 30% esa será la ganancia en relación a la cantidad de metros que compró. De este modo es dable establecer que el procedimiento de compra del token implica una suerte de representación de acciones dentro del negocio inmobiliario y uno los compra el precio de inicio esperando que al final de la obra haya aumentado su valor de salida como es habitual en este tipo de comercialización de activos. En Argentina cómo funciona esto: En el caso del Real State Argentino la demanda por invertir en proyectos en el exterior crece ya que la volatilidad del mercado argentino modificó preferencias. La tockenización de activos permite que un inversor argentino pueda elegir el país en donde elegir su destino en el mercado inmobiliario. La mayor cantidad de argentinos invirtiendo en tokens lo está haciendo en España y esto se justifica debido a que la Comisión Nacional del Mercado de Valores de España se encuentra muy avanzada en la regulación de los tokens y también por la estabilidad de su mercado y por su rentabilidad en Euros o Dólares.

Ahora bien en el plano de las criptomonedas que funciona como un medio de intercambio y mediante el uso descifrado, es decir, que no tiene una autoridad reguladora o emisora centralizada como habíamos analizado en la tecnología Blockchain para verificar esas transacciones y administrar la emisión de esas nuevas monedas como así sucede en cambio con el dinero. Su tecnología subyace en la red Blockchain. Desde el sector inmobiliario y de la construcción según la información con la que contamos actualmente lo más usado para la adquisición de las viviendas son las llamadas Stablecoins y la traducción son Monedas Estables y son las que están atadas al valor del dólar generalmente aunque también pueden estar unidas a otras divisas como el euro o yen entre otras. Es la forma mas simple hasta el momento de hacer este tipo de operación ya que no hay que estar viendo el valor de la cripto en el momento de la compra. Cuando la operación no se hace con Stablecoins es necesario acordar un valor en el momento de la operación dado que las criptomonedas en general son bastante volátiles y su valor cambian minuto a minuto. Lo que se puede hacer en estos casos es pactar con el cliente que en un momento dado el fiduciario abrirá la página de un Exchange que es el lugar de intercambio de las monedas, miraremos el valor de la moneda y determinaremos el valor en ese momento, haremos una captura de la pantalla y cerraremos la página. Este es un método justo ya que nadie sabe si la moneda subirá o bajará y así cerramos la operación. Se dice que esta operación es más seguro que el pago en billetes ya que no hay que trasladarlo, no hay riesgo de moneda falsa, etc.. La mayoría de las ventas de esta manera es la venta en pozo para el usuario final porque de esta manera lo que haces es entrar mas barato, capturar la ganancia que ocurre de comprar el departamento en la obra y comprar un departamento terminado.

Luego en el boleto o escritura se indica la transacción que puede ser a través del modo que se llama THETER (Tether es una criptomoneda cuyas fichas son emitidas por Tether Limited. Anteriormente desde la compañía afirmaron que cada token estaba respaldado por un dólar estadounidense, pero el 14 de marzo de 2019 cambió el respaldo para incluir préstamos a empresas afiliadas) que es la usdt (Tether (USDT es una criptomoneda de moneda estable.

Tether se basa en el dólar estadounidense (USD), por lo que el valor de una moneda de Tether también corresponderá al tipo de cambio de un dólar. La volatilidad de los precios está presente, pero la fluctuación es leve) criptodivisa referenciada al dólar que fue creada con una paridad 1 a 1 y aquí hay que aclarar que la usdt es equivalente a tantos dólares que serán transferidos de tal billetera virtual a nombre del comprador a la del vendedor y como la transacción es casi inmediata la confirmación de la operación se da en minutos. Siempre hay que tener en cuenta que recibir criptomonedas no es muy diferente a recibir dinero. Se pueden convertir en dinero fiat o simplemente quedárselas y esperar a que coticen a mejor valor al que fueron adquiridas. Si un desarrollador puede comprar otras cripto, ponerlas a trabajar con un interés, dejarlas inactivas o transformarlas en dinero en efectivo y estas son las posibilidades que se dan para quienes operan de esta manera o canjearlas por materiales de construcción si las utiliza como medio de pago. A los efectos impositivos el escribano va a tomar el usdt al valor del dólar oficial y el pago de la comisión inmobiliaria y escritura suele pagarse en dólares o pesos. Cabe resaltar que los Bancos Centrales están trabajando en emitir sus propias monedas digitales lo que se denomina el CBDC (Central Bank Digital Currency) esto es una nueva concepción del dinero.

Cualquier inmueble puede ser tokenizado ya que se trata de fraccionar cualquier activo. Luego habrá que determinar si la envergadura de la operación justifica los costos de estructuración, por ejemplo, si un inmueble tokenizado no se vende a través del token allí el derecho de real dominio, de propiedad, solo se transmite por escritura pública con su debida inscripción posterior en el registro de la propiedad inmueble de la jurisdicción de cada caso y con intervención de un notario. ¿Cómo se realizan entonces bajo estas premisas las operaciones inmobiliarias en criptomonedas? En verdad se transfiere esto a una cuenta del vendedor y cuando está acreditado se entrega la propiedad previo boleto de compraventa como si fuera una transferencia bancaria, es decir, las criptomonedas se toman a la cotización del día de operación ya sean bitcoin, Ethereum, etc., y en algunos casos el desarrollador inmobiliario absorbe el costo de cambio de moneda el cual a veces puede llegar al 4 o 5% aprox. La forma mas conveniente de tratar una operación inmobiliaria ya que se trataría de un activo financiero intangible sería similar a una permuta. En el acto de escritura lo mas usual es que el escribano detalle que el acuerdo se efectuó como un canje. Ahí el vendedor a cambio de la vivienda recibe de parte del comprador la cantidad equivalente de criptoactivos equivalente a la vivienda. Para ello se utilizan las llamadas wallet o billeteras virtuales donde pueden capitalizarse ahorros. La operatoria con criptomonedas le da al inmueble todas las posibilidades que tienen estos activos. Pueden ser fraccionando, transfiriendo en segundos y a costo cero entre otras ventajas, resulta sencilla la operatoria ya que se juntan la constructora con el comprador en la escribanía, ambos con su billetera virtual con un celular o notebook y la compradora transmite sus criptomonedas con su dispositivo y apenas la vendedora confirma la recepción firma el boleto o la escritura. La compra de un bien con criptomonedas tiene menos riesgos en rigor que en dinero en efectivo, es más rápida y confiable para ambas partes. Desde el lado de la empresa que vende inmuebles ya sea la constructora o la inmobiliaria también tiene beneficios, permite este modelo fraccionar un proyecto inmobiliario en varias partes lo cual atrae a mas inversores y también abre un espectro de oportunidades de negocios mas amplio que el habitual. Como conclusión digamos que las inmobiliarias pueden usar las criptomonedas para vender inmuebles como también pueden tokenizarlos para venderlos en el modelo de crowdfunding a través de una plataforma criptográfica para brindarles liquidez a medida que el proyecto se desarrolla. En la República Argentina el Banco Central recientemente prohibió a sus clientes comprar criptomonedas cuya actividad había sido habilitada por el banco de Galicia y el banco digital Brubank. Días atrás el Banco Galicia informó que lanzaba un nuevo e innovador servicio a sus clientes ofreciendo la compra, venta y custodia de criptomonedas de una manera simple y segura y en un solo lugar y los clientes podían operar con bitcoin, ether, con riple y con varios tipos de monedas y la operatoria con el banco se podía realizar gracias a una asociación previa entre el banco de Galicia con una suerte de billetera virtual, es decir, el banco ofrecía el servicio de un tercero situación que ahora fue prohibida por el Banco Central a través de la Comunicación A 7506 se establece que las entidades financieras no se encuentran facultadas a efectuar cualquiera sea su modalidad operaciones ajenas a la intermediación financiera conforme a las previsiones contenidas en la ley de entidades financieras. El Directorio del Banco Central explicó que esta medida procura mitigar los riesgos asociados a las operaciones relacionadas con estos activos que podrían generar para las personas usuarias y para el sistema financiero en su conjunto. Aquí también hay que tener en cuenta que el Banco Central estableció que las entidades financieras no pueden realizar ni facilitar a sus clientes la realización de operaciones con activos digitales incluidos los criptoactivos y también aquellos cuyos rendimientos se obtengan por los rendimientos que estos registren que no se encuentren autorizados por una autoridad regulatoria competente ni por el Banco Central de la República Argentina. Esto va a generar algunos conflictos a la hora de utilizar el sistema o poder adquirir criptomonedas. Sin embargo hay una multiplicidad de plataformas en donde podemos utilizar las mismas a la hora de comprar las criptomonedas.

Todo esto va relacionado con los llamados contratos inteligentes (Smart contract) que es una tecnología disruptiva que permite mantener la confidencialidad de las partes a la vez que permite una auditoría pública y le asegura una ejecución clausulas pactadas eliminando los intermediarios y haciendo del contrato un pacto ágil y eficaz. Su utilización en la práctica se acrecienta y son entes públicos y privados los que usan esta tecnología. En el ámbito legal Blockchain Erbantion Associates es el primer tribunal Blockchain del mundo que brindará legitimidad a todas las relaciones jurídicas mercantiles que existan en el ecosistema Blockchain entre sus asociados por lo que ha conformado un tribunal arbitral especializado en esta materia.

Aspectos legales:

No hay en nuestro país ningún ordenamiento en nuestro sistema que regule estos institutos.

El art. 957 CCCN define al contrato como el acto jurídico mediante dos o mas partes manifiestan su consentimiento. Este consentimiento es previo con lo cual realizamos el acuerdo y después cargamos las cláusulas en el programa que se ocupa de ejecutarlos. Por eso hablamos de autoejecutabilidad porque una vez introducida la cláusula ninguna de las partes puede negarse al pago lo que garantiza que las obligaciones se cumplan. Entonces las partes acuerdan de manera previa las condiciones y las cargan en el sistema blockchain para la ejecución.

Respecto de la forma del contrato, el art. 284 CCCN establece que si no hay una forma determinada el contrato se puede realizar de cualquier forma lo cual establece que el contrato podría establecerse a través de un contrato inteligente.

En cuanto a la firma como elemento esencial de la expresión escrita queda listo con la firma digital que asegura la autoridad e integralidad del documento conforme el art. 288.

Tomando el art. 1019 CCCN los contratos pueden ser probados por cualquier medio con lo cual estos contratos no requieren la voluntad de cumplimiento de ninguna de las partes por lo que interesa es que esta dado el deber que se decide en el momento de firmar el contrato. Al cumplirse la condición se ejecutará indefectiblemente.

Aquí también debemos incorporar otra de las formas novedosas y disruptivas dentro del mundo de la tecnología que aplica dentro del derecho que es el llamado metaverso que se define como la convergencia de la realidad física y virtual en un espacio de interacción.

La actividad inmobiliaria y de la construcción en el metaverso es cada vez mayor y prueba de ello es que se han formalizado inversiones en suelos y edificios virtuales por valores superiores a los 500 millones de dólares en el año 2021 y las previsiones para este 2022 hablan de que se llegará a los 1000 millones de dólares.

Cualquier persona puede llegar a tener acceso a este universo de forma muy sencilla que se puede asimilar a pasear por un centro comercial diseñado en un sistema 3D. La persona se registra y crea su avatar y puede recorrer y participar activamente en ese espacio virtual interactuando con el, en el y según sea la propuesta con las empresas que hayan alquilado o comprado un terreno en el metaverso. En este novedoso e incipiente mundo ya hay varias experiencias concretas dentro del mercado inmobiliario para comercializar inmuebles. Por ejemplo una de las principales desarrolladoras inmobiliarias españolas que en esto están muy avanzados, la llamada Metrovacesa en alianza con Datacasas Proptech se aliaron para comercializar viviendas en el metaverso.

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